房地产建筑业增值税税务风险管控

正确的思维方法比税法本身更重要！

第一部分 2017年最新发布的与房地产建筑业相关重要政策案例解读

《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）

《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第19号 ）

《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）

《财政部 税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）

《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）

《国家税务总局关于创新跨区域涉税事项报验管理制度的通知》（ 税总发〔2017〕103号 ）

《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于进一步做好建筑行业营改增试点工作的意见》（税总发[2017]99号）

第二部分  房地产建筑业营改增重点涉税事项及税务风险解析

一、30个真实税案教你规避发票风险

（一）发票新系统带来的税务风险

（二）虚开发票的税务风险

（三）真发票也有税务风险

（四）应开票未开票的大风险

（五）你可能想不到的假发票税务风险

（六）虚开发票后即作废，也构成虚开

（七）虚开发票没用也是虚开发票罪

（八）应取得发票而未取得发票的风险（九）小发票蕴含法律大难点

（十）公司注销了涉嫌虚开发票也清查

二、做好发票管理，控制税务风险

三、房地产建筑业防范发票税务风险必须掌握的34个税务事项

四、建筑业工程项目计税方法的税务风险

（一）一表打尽建筑业重要税收政策与税务风险

（二）建安营改增对建筑方与建设方的影响与博弈

（三）若是分包违反《建筑法》，比如将主体分包、多级分包，预缴税款时能否扣除分包款后进行预缴？

（四）建筑工程老项目判断标准

（五）建筑工程老项目判断标准实质重于形式还是形式重于实质？

（六）房地产开发企业开发的开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？

（七）新增建设服务老项目可否按照老项目选择简易计税方法？

（八）建筑安装行业营改增纳税人符合“老项目”的，选择按照简易办法征收方式，可否开具增值税专用发票，对方取得专用发票后可否认证抵扣？

（九）申报资料注意事项

（十）建筑企业选择简易计税的工程项目，在计算缴纳增值税时，可以扣除的分包款项包括哪些？

（十一）发包方代分包方发放的农民工工资，代发的工资从应付分包款中直接扣除，分包方能否将发包方代为发放的农民工工资并入分包款中，向发包方开具增值税专用发票？（十二）建筑业增值税、所得税、会计收入的异同与协调

（十三）纳税人跨区经营的财税处理

（十四）总分包业务的财税处理

五、房地产业开发项目计税方法的税务风险

一表掌握房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法

（一）销售额差额计税的15个税务风险

（二）预缴税款

（三）老项目怎么选择计税方式？

（四）代收的等费用是否属于价外费用？

（五）建设方支付的赔偿款、提请竣工奖、优质工程奖是否属于价外费用？

（六）房地产公司代收的有线电视施工费是否属于价外费用？

（七）预售环节收取的预收房款以及定金、订金、诚意金是否缴纳增值税？

（八）未履行房屋销售合同约定而没收的定金、解除合同而收取的违约金是否征税？

（九）公共配套设施移交相关部门是否视同销售？

（十）纳税义务发生时间

（十一）精装房的销售

（十二）买房送车位、买房赠车、买房送“苹果” 、买房送物业费等类似业务税务处理

（十三）车库、车位的处理

（十四）售楼处、样板间的处理

（十五）售楼处的饼干、糖等免费食品需要视同销售吗？

（十六）售楼处以老带新送礼盒需要视同销售吗？

（十七）售楼处送黄金挂坠需要视同销售吗？

（十八）代垫首付

（十九）销售退回、销售折让

（二十）购房返税

（二十一）同一《施工许可证》下的开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？

（二十二）燃气初装费

（二十三）自行开发开发产品转为固定资产后再销售问题

（二十四）开发项目出租和自用处理问题

（二十五）开发项目自用、出租、回租、转租、免租处理问题

（二十六）代建工程财税操作

（二十七）增值税财税处理综合案例

六、房地产建筑业价外费用的税务风险

七、房地产建筑业兼营业务与混合销售的税务风险

八、房地产建筑业视同销售的税务风险

九、房地产建筑业进项税额抵扣的税务风险

十、真实案例告诉你合同条款涉税风险有多大

十一、通用合同13个涉税条款风险分析与应对

十二、建筑施工合同10个涉税条款分析与应对

十三、商品房销售合同5个涉税条款分析与应对

十四、业务模式与组织架构管理

十五、外购材料设备模式的管理

十六、“甲供工程”、清包工模式的管理

十七、材料设备内部调拨或内部租赁模式

十八、自制材料模式

十九、外部租赁模式税收管理

二十、专业分包和劳务分包风险

二十一、建筑劳务外包和劳务派遣的选择

二十二、转包风险

二十三、工程结算管理问题与应对

二十四、EPC 工程总承包项目

二十五、 BT、BOT、PPP模式税收问题

二十六、资质共享问题

二十七、联营合作项目（挂靠经营）

二十八、项目经理承包制

二十九、营改增对土地增值税计税依据有哪些影响？

三十、营改增对契税、房产税计税依据有哪些影响？

三十一、房地产开发企业增值税留抵税额不能抵减预缴税款

三十二、房地产开发企业项目公司注销有留抵税额咋办？