一个老板投资了两个亿，当地有一栋烂尾楼闲置近两年，马上要资金链断裂；但这名老板在一个下午瞬间解决资金链问题。无产权的房子更被估值为18个亿。到底是如何操作的？

先看看房子大概背景：

产权：沒有

面积：20万平方 (每层2万平方)

租赁：23年

租金：几百万/年

周边配套：不完善

看了上面的基本资讯，估计大家都觉得沒法救活了，要知道，房子没有产权是无法卖的，而且周边环境与商业配套还是不齐全的，你可能会在想，这老板玩大了吧，钱是要丢大海了。经营企业近三十年的两个亿积蓄就这样全部投进去，风险太大了。

原来，这位老板当时准备和义乌人合作做一个小商品城，但是当时互联网冲击各行业，考虑到种种风险因素，原要投资的义乌人就撤离了项目，导致这项目搁浅。至今只剩下600万左右的运营资金了。

在和这位老板交流的过程中得知，这里以前就是非常传统的厂房租赁，因为急转型，并没有运营房产的经验，投进2个亿欠外债1500多万。

转型并不是从这个重资产行业抽身再把钱投入到另一个重资产的行业，而是从重资产行业如何转换成轻资产经营的方式

当时聊完以后，根据实际情况出了三个解决方案：

一、转为商业综合体：可以做但是没有品牌，品牌也不会入驻，闲置时间太长，商业信用不够，还需要调整整体建筑的规划、周边环境。

二、养老地产：就是这样的一个思路，瞬间打开人生；但是需要养老地产的牌照，没有像绿地、万科一样形成品牌的开发商；也不是一般人能拿到这样的牌照。

三、租赁行业：老本行。这是最后打算，没办法也得慢慢收回，每年2千万需要10年时间收回前30年的收益，这是最后一步的办法。

一切的资源，这个伟大的世纪都已经准备好，我们只需要思考用什么方式把它借过来﹗

最后，我们选择了做养老地产，原因是每个行业都有它本身的属性，根据属性制定合适的战略；这个项目的地产性质与养老地产的性质类同；

接下来步骤：

第一步：如何找到合适的突破口？（方向在哪？）

第二步：如何解决前期资金问题？（钱在哪来？）

第三步：如何找到客户问题？（客户在哪？）

第四步：如何解决销售的问题？（团队在哪？）

要知道，养老地产卖的是使用权，吃、住、玩、娱都要在内部完成，这个项目总面积20万平，按每个房间30平方算，可以拆分出来6千个房间；按照市场最低的算法也得30万一个，最贵的在100万，而且使用权按10年时间；那按照我们最低的来说，直接拉升估值18个亿。

第一步：如何找到合适的突破口？

当时问老板，有沒有认识做地产的朋友，最后找到一个，但对方开出的条件是：想和我们合作最起码需要5千万的资金；这5千万用作前期的绿化和样板房；一个养老地产如果没有绿化和样板房，基本不会有人相信。

第二步：如何解决前期资金问题？

吃亏、利他的傻子精神，先送500套出去﹗

公务员最了解国家政策，养老地产每个床位价格他们最清楚，而且每年国家还有补贴万元。

好了，放话﹗原30万一个且只有10年使用权的床位，现在10万每个并且送20年使用权﹗而且这10万元也不用你自己出钱﹗

很多人会问：这样做不是赔了吗？

答案：运营无形资产，赚的是别人看不到的钱。

投资的核心：

一、保证对方的投资回报率

二、创造清晰的预期

三、明确投资回报周期

公务员具有最大的信用背书，一定会传播开来，加上背后的运作，5千万是小儿科，迎刃而解

现在已经顺利解决了方向转型问题、初步运作资金问题。找到了方向和资金；解决了操作的首要问题，接下来就是按照方案执行。

你如果敢把自己的钱装进客户口袋，客户一定会降低对你的要求，满足你的需求。