海淀区房管局老旧小区自我管理课题

杭州市准物业管理考察调研报告

调研时间：2013年10月28日星期一（上午）

调研地点：杭州市住房保障和房产管理局

调研人员：王昆、周勤华

一、杭州市老旧小区物业管理改善工程的推行背景

（一）准物业化管理的时间背景

杭州老旧小区的改造从1998年就已经开始陆续在做，经过将近10年的实践积累，到2009年，市委市政府将老旧小区系统化的改善提上议事日程，正是推行准物业化管理。

（二）准物业话管理的原因背景

推行这一政策的一个重要原因在于，过去的十年间，政府投资大量资金进行小区政治以后，因为疏于管理，设施毁坏严重，居民的居住环境没有多久又回到原来的老路上，不仅政府的投资没有见到成效，老百姓的生活也没有得到实质性改善。基于这个因素的考虑，杭州市在老旧小区搞了物业管理改善工程，推行社区化准物业管理模式。

（三）准物业化管理的政策背景

准物业化管理核心的政策内涵是：在社区党委的统一领导下，借助公共服务站，进行管理。实践中这一政策的落实有以下两个前提：

1、实行准物业的小区一般不要求成立业委会。

2、必须先行改造完成，方可接手实行准物业化管理。

二、杭州市准物业管理的制度设计

（一）基本特点定位

基本概况：到目前为止，杭州老旧小区的物业改善工程已经投入资金6亿元，推行准物业化的小区面积1500万平方米，供给住户25万户。

基本特点：以人为本为核心，以社区化准物业管理为载体，以低收费、有补贴、广覆盖为特征的具有杭州特色的老旧小区长效管理体系。

（二）硬件配置情况

每年安排一定的财政资金为开展准物业的小区配置各类硬件措施，主要表现在以下几个方面：

1、划定物管区域。

有的老旧小区是敞开式的，门多，为便于准物业的管理，政府拨款设置围墙，方便管理；

2、配置小区的单元防控门

杭州的传统小区的单元一般没有门，物改的时候，专款以小区为单位购置了防盗门。

3、第三配置消防监控设施，

4、配置物管用房

这是政府财政性资金投入最大的一块。杭州市明文规定，可以采取自建、翻建、购置、置换等一些形式，来增加或者配备物管用房，便于准物业的管理，物业管理面积的千分之五来配备物业。可能对老旧小区有些高了，但是文件做出了这样的规定，一般要保证一个小区有一套物业管理用房。在便于居民办事的地方，尽量选在一楼。

（三）软件配置情况

即对专业的物管员进行财政补贴。

1、配置人员数量的安排：一般按照5万平方米计算配置三名专业的物管员，每增加3万平方米，增加一名物管员的财政支持；

2、物管员补贴的金额。每个人每年补贴3万块。

（三）筹资渠道

1、政府财政性拨款

市区两级政府按照所需款项的一比一进行分担配比。从2009年到2011年，共计拨款六个亿，区市各三个亿。有的区根据街道情况，又分到街道，例如街道拿30%，区里拿20%。

2、物业费

实行准物业管理的小区的收费标准为：每平方米每月0.15元，可以上浮30%，即0.18元。涵盖了50元的卫生费。因为老旧小区房间都不大，去掉原来的卫生费，也没有多交多少钱，因此推广的难度并不大。

物业费采取先服务后收费，按照准物业管理的8个有为最基本的标准：有物管用房、有公共保洁、有设施维保、有绿化养护、有维修等为服务的标准对业主进行收费的宣传。为什么要采取先服务的原因在于老旧小区的居民大部分没有物业管理的概念，一下子收费可能受不了，前期的宣传很重要，得到认可后，才收费。收费低，但是要培养他们花钱购买服务的习惯。据统计，有的小区缴费率能到到100%，有的只有60%，但大部分在90%以上。有的小区为了提高收费率也采取了一些激励措施，例如一次性交费的，赠送一年多少次的免费维修券，例如维修的人工费，简单的材料均可免收费。

从09年到现在，一共改了300余处小区，但是实行收费的不到一半。有的还在做服务的阶段，还没有到收费的地步。但是各个区实行准物业了，要以提高物业费的收缴率为老旧小区改革的大方向。

另外，市区两级困难家庭救助证的，物业费可以减免。

（四）机构设置：杭州市分管的市场为组长，下设办公室在房管局，各个区成立相应的机构，例如区长成立领导小区，区办公室设在区房管局。

三、杭州市准物业管理的核心内容

（一）在公共保洁方面

老旧小区一般都没有专门的保洁人员，卫生环境较差，通过聘请专门的保洁人员，通过分片清理，包干，清理垃圾，实现垃圾分类，实现了垃圾直运，改变了小区环境。卫生的情况得到了大部分改善，

（二）在秩序维护方面

通过建立住户信息，通过小区登记的情况，通过保安队伍24小时巡逻，加强与派出所的联动，加强安保力量，加强防灾放火应急预案的演练，及时引导居民应对各类突发事；

（三）在停车管理方面

随着经济社会的发展，人民社会生活水平日益提高，拥有私家车的数量日益膨胀，老旧小区的停车规划远远落后于社会发展的脚步，社区准物业通过挖掘车位，指引停车路线，错时停车，与小区周边的机关单位实施错峰，增设门禁到达系统等措施，有效解决了小区停车难，停车乱的问题。当车子的车进入小区时，有保安指挥，将车停到合适的地点。

（四）在设施维保方面

通过改善工程，增设健身器材，消防器材等公用设施，由准物业处进行管理，并对小区的共用设施，共用设备，如屋面、水泵、水芯等进行定期不定期的维修保养；

（五）在绿化养护方面

出门便是公园，是多数人向往的住宅环境，通过挖掘住宅小区的可绿化资源，合理规划和扩充绿化面积，通过聘用专业人员对小区绿化进行养护和管理，美化小区绿化环境。

（六）在道路保养方面

很多小区的道路，年久失修，低洼积水严重，影响了小区居民的正常通行，实施社区化准物业之后，小区内的道路便有了日常维护与监管，确保的车辆和行人的正常通行；

（七）在维修服务方面

居民事，无小事，不推诿，无论下水道堵塞，屋顶漏水，还是楼道灯还是单元防盗门损坏，无论是节假日，还是深夜，社区化准物业维修服务总是在居民要求的第一时间赶到，让居民真正体会到什么是方便。

四、经验总结

杭州市老旧小区物业管理改善工程和社区化准物业管理模式，得到迅速推广和广大社区居民认可的原因得益于六个方面的机制建设：

一是政府主导、属地管理的工作机，二是因地制宜，系统完善的政策机制；三是建管并举，灵活多样的管理机制；四是政府补贴，收费低廉的扶持机制；五是发扬民主、共享共建的互动机制；六是多方参与，形式多样的培训机制。

五、实地参观

地点为：杭州市江干区采荷街道洁莲社区。

挂牌情况：社区党委、社区居委会、社区公共服务工作站、社区居物监督委员会，均为一套人马。

参观的内容：小区物业停车管理、垃圾分类的宣传与实施、物业管理用房、社区用房、政务公开、物业管理的制度、收费标准、物业人员的岗位图等。