董藩：青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员、北京房地产学会副会长、北京市政协委员及清华、北大、浙大、上海交大、中山大学、厦大、重庆大学等多所大学总裁班兼职教授。

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　　我很敬佩董老师，董老师的文章我也经常看，但7月10日，董老师关于预售制度的一篇文章，我看完却是很不认同，并有不同意见，特独立成稿，欢迎指正。

　　董老师的《给某些官员与经济学家上一课——预售是一项伟大的发明》部分观点摘如下：

　　我必须明确地告诉大家，预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说，是中国特色的“坑害买房者”的方式，而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。

　　现在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因，总体上房地产处于供不应求状态，如果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，必然增加幕后交易，导致寻租和腐败交易。

　　当房价涨幅远超过贷款利率的时候，毫无疑问，预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措，通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束，只要社会基本制度不变，尽管有波动的可能，但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买，所有理性者都会预先锁定一套房产，早买有选择的余地，也节省开支。

　　预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要，以留下调整的时间和空间。

　　这么多年来，是预售帮助行业提高了供应、压低了房价，而绝对不是提高了房价，坑害了大家，否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式，归根结底是财富流通，并不是增加财富。这种认识是完全错误的。

　　预付房的购房者倒霉的情况，这主要与调控导致预期不稳定，决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款，即使房价下跌两三成，他也没必要跑路。再说跑路的事情很多，不限于开发领域。

　　预售制是不可能取消的，取消的话会引起系列反应，整个开发、供应能力下降三分之二，供求关系大变，把中国经济拖垮，毁掉中国。因为取消预售，短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域，一些楼盘烂尾，经济纠纷剧增；长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨，无法控制，百姓受苦。

　　关于房产预售制度，郑州楼市的观点如下：

　　1、中国目前的预售制度不是要取消，是必须要改革！

　　2、中国目前的预售制度对购房者一方来说严重不公平！

　　3、中国目前的预售制度是让不良开发商苟且偷生、蒙混过关的保护伞！

　　4、中国目前的预售制度是让好的开发商、好的产品难以光大的重要障碍！

　　5、中国目前的预售制度不改革，交房维权事项将变成为常态！愈演愈烈！

　　6、中国目前的预售制度基本上站在购房者的对立面而设定的！完全不能保护购房者权益！

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　　目前售楼部第一大忽悠：

　　90%以上楼盘都是宣传人车分流，但90%以上楼盘又都规划的有地上车位！如果不按公示的规划来划车位是违法，如果按规划的公示来划车位就是欺骗购房者和虚假宣传！

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　　目前售楼部第二大忽悠：

　　全部在售写字楼都是宣传5A甲级写字楼，而对于5A和甲级至今其实也没有一个明确的标准来介定，但基本上，对于写字楼来说，物业服务、招商管理是写字楼的第二次生命，全部出售没有自持的写字楼产品基本上未来都不会太理想，还在出售写字楼车位的基本也是在拿5A甲级扇自己的脸，加钱转售写字楼物业服务的开发商更是扯蛋！

　　为什么？因为守法成本太大，违法成本太低，大家都说自己是人车分流，卖的哗哗的，我如果说不是，我就卖不动，我傻啊？反正说了也都不用负责任，吹呗。

　　预售对于开发商一方的好处：

　　1、提前融资、解决资金问题，这就帮助政府搞活了市场

　　2、提前了解市场和客户，及时调整产品思路

　　预售对于购房者一方的好处：

　　1、提前锁定了价格，不必担心价格上涨（可万一下跌了呢？）

　　2、提前实现了有房梦，可以拿着合同搞定岳母，先娶媳妇了。

　　预售制度对于开发商一方的坏处：

　　貌似是没有，除了因房价上涨，现房价格会高于期房之外。

　　预售制度对于购房者一方来说就是连环套：

　　1、首先购房合同的签订对于购房者一方来说就显失公平，不让看、也不让改、只是催着让签，不签合同定金也不给退，只能天真的签订，而合同中对于开发商交房标准一项的约束极其宽泛。

　　2、签了合同，合同中约定一般一个月内就要让办好按揭贷款，于是在开始还按揭贷款约2年后交房，通常还是被银行忽悠着办的是等额本息还款方式，这两年银行的还款额中一大多半都是利息。

　　3、然后，你也交了维修基金、印花税、契税、代办费等一堆其它钱。

　　4、好，交房了，发现很多事项和事先说的不一样，电梯下坠、人车未分流、水是临时水、电是临时电、燃气还没通、断桥铝门窗成了塑钢、大堂说好的装修的还是白墙、开发商延期交房、物业公司也换了、门口的路还没修、说好的贴磁砖怎么成了涂料、我的楼边怎么是一个垃圾站、我的楼下怎么有一个变电设备、楼下商场和我的楼挨的太近了、说好的绿地怎么又在盖房子、说好的学校怎么还没有建、说好的划片怎么学校说不让上、西奥电梯算不算合同上说的品牌电梯，等等，你一肚子的糟心，你不想要了，你想退。

　　4、你想退房？怎么退？100个想退的，能成功退1个就不错了。。。这1个还得是有关系或有能耐的！这1个退的还要自己承担房款10%左右的损失，都是什么损失？下面慢慢说。