政策困局待解

对一个行业、一个市场，三年时间出台政策上百项，经济的、行政的、法律的手段，既有限购限贷又有限价，还有“军令状”、督查组、约谈、问责……。调控的组合拳打得眼花缭乱，但房价就是降不了。面对楼市这匹难以驯服的烈马，中央政府真的就没有办法？

房价为什么降不下来？最主要的原因有：一是高地价；二是市场存在巨大需求；三是开发商追求巨额利润。我们来看这三大原因有解还是无解。

高地价。其一，中国的国情是政府绝对垄断土地。土地资源集于政府一家，土地出让“招、拍、挂”，价高者得。其二，城市土地资源稀缺。城市土地用一块就少一块，一线城市和一些东中部城市正在濒临人口承载极限（例如北京、上海等等），“十八亿亩耕地红线”笈岌可危。其三，地方政府的“土地财政”依赖。地方政府每年获得大量卖地收入的情况下，还背着巨额债务的情况下，想要地方政府放弃“土地财政”依赖，恐怕神仙也做不到。这三大因素决定了高地价似乎是一个无解的难题。

市场巨大需求。市场需求来自于：一是中国庞大的人口基数；二是中国现阶段快速的城市化运动；三是中国人“有房才有家”的观念根深蒂固；四是庞大的民间资本。这里且说说民间资本这只“没有关进笼子的老虎”。改革开放三十多年来积累的巨大民间资本投资无门──股市“跌跌不休”，金价持续低迷，银行理财产品和古玩艺术品投资也不保险……。面对重回“负利率”时代的通胀压力，工薪阶层几大传统投资理财渠道几乎全部受阻，而十多年来房产给了人们“看得见”的保值增值的信心。至于隐身民间资本中的特权阶层和腐败份子的购房需求占有多大比重，则只有天知道。“十八大”掀起反腐风暴以来，不断曝出拥有十几套、二十多套、数十套乃至一百多套房的“房姐”、“房妹”、“房婶”、“房叔”、“房祖宗”、“房神仙”们，让盼房心切的普通百姓唏嘘不已。

开发商逐利。开发商本质上是商人，商人逐利无可厚非。如果说开发商赚得了暴利，那也是中国的市场和环境给了他们赚取暴利的机会。我们搞的是社会主义市场经济，那本质上还是市场经济。商品房本质上还是商品。市场经济条件下，将某个商品动用行政的手段进行限购限贷限价，本身已违反了市场经济的规律。如果我们诅咒开发商，那么，比开发商获利更多的地方政府呢？

所以，调控之所以陷入屡调屡涨的怪圈，中央政府与地方政府玩政策上“猫捉老鼠”游戏之所以不凑效（甚至也是与老百姓在玩猫捉老鼠游戏，例如“假离婚”），看来真的是我们的调控本身有问题。

笔者认为，解开调控难以见效的政策困局的关键，不是限购限贷限价，也不能指望督查、约谈和问责（去年7月底中央不是再派8个督查组督查16省市的市场调控吗，但去年下半年至今楼市照样疯狂、房价照样疯涨），必须建立能够治本的长效机制。调控应该从以下几个方面着手：

一是抓紧税制改革，疏理涉及房地产的各项税、费，推进房产税试点。目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至上百种。通过房产税改革，取消一些不合同收费和重复收费，改变目前众多机构和部门争吃房地产这块“唐僧肉”的状况，以减轻商品房成本，让商品房价有让利于民的空间；同时精减、合并涉房税种，重点瞄准持有环节征税，对高端房和多套房课以重税，提高商品房的持有成本，借助税收手段打击购房的投机投资行为，达到既调节收入分配又调控房地产市场的目的。

二是尽可能增加市场供给。包括增加土地有效供给，加大政府保障房建设力度，做好保障房分配和运营管理，将有限的保障房资源最大可能地利用起来，达到城市中低收入者“居者有其屋”的保障功能。

三是合理引导需求。长期以来，国人“有房才有家”的观念根深蒂固。年轻人谈结婚先必谈买房。2012年5月13日，西南财经大学和人民银行共同发布的数据，中国自有住房拥有率高达89.68%。而欧洲住房拥有率不到50%，地广人稀的加拿大不超过65%，即使以住房梦为“美国梦”之一的美国，住房拥有率也不过60%左右。政府要改变那种通过行政干预市场的简单做法。需求宜疏不宜堵，否则就形成了“堰塞湖”，早晚垮塌下来冲击市场。行政手段抑制需求的直接后果往往是引导了价格上涨预期，市场“按下葫芦浮起瓢”，甚至反复出现报复性反弹的怪象。政府除了在宏观层面创造民间资本投资和增值的渠道，住房观念的社会引导同样重要。在需求引导上，一些不良开发商对住房需求的火上浇油式的错误引导，例如“结婚不买房，就是耍流氓”、“丈母娘说了，婚房要三房”、“下班不能总回别人家”、“你可以不买房，除非摆平丈母娘”如此等等，应该谴责。当然，老百姓的住房观念的形成，有着深刻的社会和人文因素，也与政府住房保障水平和力度有关。将老百姓的住房观念引导到一个理性和合理方向，是一个长期的过程。需要政府、社会、媒体形成合力，共同营造一个理性、健康的住房观念。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第4期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com