客户：北京大学房地产高级研修班 地点：上海市 - 上海 时间：2013/8/22 0:00:00 上海房地产业要善用慎用信托融资――朱耿洲博士为北京大学房地产班讲学 2013年8月22、23日，中国资本策划研究院（CCP）院长朱耿洲博士来到上海，为游学而来的“北京大学房地产高级研修班”学员系统讲学当前房地产融资策划知识，使与课学员明晰当前上海金融政策及房地产行业趋势，如何有针对性的拓展开展融资合作，如何结合公司实际选择适当的融资渠道，以及要善用、慎用房地产信托融资方法。朱博士还就下列内容与学员进行了充分交流。 上海出台42条举措，大力发展直接融资 7月5日，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（简称“金十条”）。7月初，国务院常务会议原则通过了上海自由贸易试验区总体方案，在上海外高桥保税区等四个海关特殊监管区域内，建设自贸实验区。 进入8月，上海出台42条工作举措中，明确上海要结合中国(上海)自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新的有关部署在上海最先落地。 42条工作举措主要包括大力发展直接融资、改善融资结构，如积极跟进放宽创业板财务准入标准的政策动态，鼓励符合条件的上海企业在创业板上市等。 　　同时，上海积极配合开展民营资金进入金融业的政策研究，探索设立民间资本发起的自担风险的民营银行和金融租赁公司、消费金融公司。 　　此外，还包括整合政策和金融资源、完善小微企业金融服务，如完善小微企业信贷风险补偿政策和小微企业信贷奖励政策，引导商业银行加强对小微企业的金融服务。同时要支持民生工程建设，如梳理重点在建工程项目，组织金融机构开展对接。 朱博士点评：这是上海大力发展直接融资、改善融资结构、贯彻落实“金十条”的结果。 1-7月份房地产开发企业到位资金同比增长31.5% 　8月9日，国家统计局发布2013年1-7月份全国房地产开发和销售情况。根据数据，2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，1-7月份住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。 数据还显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。 7月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为97.39，比上月提高0.1点。 朱博士点评：房地产开发企业到位资金率还应加大加强，而直接融资要成为主导未来融资的主要形式与方式，并且民间资本、民营银行也应占据相当份额才符合房地产业未来发展需求。 融资浪潮－A股再融资 　　因资金需要，A股再融资一直是房地产公司的重要融资方式。 房地产企业上市、再融资和重大资产重组关闸始于2010年。在A股暂停房企再融资已有3年多的时间里，其间地产企业主要通过信托获取融资，虽然当前资金充裕，但资金成本高，且风险集中在金融机构。 　　而在今年6月28日，风向似乎发生了微妙的转变。证监会表示，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组，这实际上暗藏着房地产企业融资政策的重大转变。而由于IPO仍处于暂停状态，房地产融资开闸或将先从上市公司开始。 　　而在7月以来，已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。如此密集地停牌引发了猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。 朱博士点评：再融资开闸肯定有利于房地产。目前出现大的房地产企业拿均价低的大地块，而中小房地产企业却成为单价高的小地块，并成为地王。但大房企获得资金支持时，拥有更成熟稳定的团队和更加丰富的产品线，而小房企则会在利润空间逐渐被压缩后，可能会退出这个的舞台。从中长期的政策取向及融资形势看，未来银行不太可能提供成本很低、额度更大的资金给房地产这个行业，下一步开发商企业要发展壮大，需要更多的资金，更多是要考虑直接融资。 7月份全国房地产信托大幅缩水 数据显示：截至2013年7月30日，当月市场共发行了296只信托产品，环比下降27%，发行规模也下降了57%至260.46亿元―――其中发行数量和规模占比较大的房地产信托下降较为显著，7月发行数量环比下降了45%至29只，发行规模下降了63%至42.58亿元。 值得注意的是，房地产信托的平均预期收益率比6月下降了0.44个百分点至8.28%，相对于发行量和规模占比同样较高的基础设施信托来说，7月房地产信托发的发行明显缩水。 房价下跌将是地产信托最大的风险。如果房价下跌，房地产信托将变成成烫手山芋。 当前，以北京、上海等一线城市为代表的部分地区房价已经超出普通民众的承受能力，房价长期上涨不可持续。 如果房地产销售不畅，房价停止上涨甚至下降，那么房地产信托的抵押品—房产和地产就会出现贬值风险，利息和本金偿还就变得困难，资金无法及时回笼资金链条就会断裂，信托所谓高收益零风险的刚性兑付也将成为泡影，必将直接影响投资人的收益。 朱博士点评：下半年地产信托募集压力将增大。尽管短期警报已解除，但在整体流动性趋紧下，如果年底遇钱荒，地产信托违约率会骤增，届时的风险将远超本次，不排除业界曝出庞氏骗局。 放眼国际资本市场、拓宽融资渠道。 2013年，限购令等调控政策深入，开发商资金回笼的速度放缓，金融渠道收紧。 房地产企业金融创新往哪个方向创新？一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。要放眼国际资本市场、拓宽融资渠道。 　　在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。 　　直接融资现也出现了多种的形式，比如说行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房企之间的资源整合趋势不断地加强。此外，还有基金和信托的联合，还有银行和信托的联合，都是提供了一些直接融资的具体方式。 房地产融资，第一要多元化；第二要进一步市场化；第三是项目化。因城镇化是以人为本的，因此要研究人往哪里去，研究人的行为，钱要跟着人走，项目要跟着人走。 朱博士点评：从当前房地的形势看，中国房地产合作大于单打独斗。下一步是规模化、金融化、专业化，就是要在细分市场成为领先者。即分别在住宅地产、商业地产、产业地产、旅游地产等方面，越来发挥专业化，就会有一个类似俱乐部的合作趋势。 博鳌房地产论坛关键词:“改革”与“新”。 中国房地产行业一同在改变中发展，在变革中成长。 　　在内容上，在8月14日举行的、连续举办了12届的博鳌房地产论坛，大会主题“改革时代的地产新力量”所揭示，论坛的关键词正是“改革”与“新”。 　　2013年，对于中国来说是一个不平凡的年份，这一年，新一届政府领导登上历史舞台，带领一个国家进入全新时期，无论这个新时期是新改革时代还是再改革时代。 　　而所谓“改革时代”，大的方面来看是中国经济“无刺激”、“去杠杆”和“结构改革”，细化到房地产行业，有新调控、新城镇化、房产税、金融创新、产业地产等。 朱博士点评：本届博鳌房地产论坛，除了会议主题与形式的设定在力求新的变化，也意图展现更多房地产行业新的面孔，发出更多新的声音，这些构成了房地产“新力量”的组成部分。中国房地产发展首先是结构性问题，包括地区发展的不平衡。中国各地区都有一个政策调控，显然是不可行的，应有区别。